Kendi Arsasına İnşaat Yapma ve Satma Yöntemiyle Müteahhitlik

Kendi arsasına inşaat yapmak isteyenler için müteahhitlik. Siz de “kendi arsama inşaat yapmak istiyorum” diyorsanız işte bazı önemli bilgiler. Kendi arsasına inşaat yapıp satma süreci nasıl işliyor, nelere dikkat edilmesi gerekiyor. Kendi arsasına inşaat yapmak isteyenler için arsanın mülkiye durumu, şufa hakkı, arsanın imar durumu, arsanın üzerinde yapı olması, arsanın yer tespiti, arsanın ipotek durumu ve arsanın konuma dair bilinmesi gereken noktalar.

Kendi Arsasını Temin Ederek İnşaat Yapmak

Kendi arsasını temin etme yöntemiyle müteahhitlik; kendi nam ve hesabına yapı inşa edip, daha sonra bunları satanlar ile satma amacı taşımayıp kendi ihtiyaçlarını karşılamak için kendi arsası üzerine inşaat yaparak ihtiyaçlarını karşılayan işletmelerdir. Bu tarz müteahhitlik yönteminde müteahhit, arsa satın alarak inşaat faaliyetinde bulunur. Bu yöntemin en büyük dezavantajı yüklü miktarda sermaye gerektirmesidir. Avantajı ise arsanın direkt temin edilmesinden dolayı daha fazla kâr elde edilmesine olanak sağlamasıdır. Diğer bir avantajı ise kat karşılığı olarak yapılan inşaatlarda toprak sahipleriyle yaşanan sorunların bu yöntemde yaşanmasıdır.

Türkiye’de müteahhitler arasında en popüler olan müteahhitlik yöntemlerinden biridir. Bir müteahhidin arsa temin ederken aşağıdaki koşulları göz önünde bulundurması gerekir;

Arsanın Mülkiyet Durumu

Tapu üzerinde yer alan bilgiler kısmında genellikle malik bilgilileri bölümünde yer alan tanımlamaya bakılmalıdır. Malik kısmında “Tam”, “1/1” ya da hiçbir oran yazmıyor ise tapu müstakildir. Eğer malik kısmında 44, 1/5 gibi oranlarlar yazıyorsa demek ki arsa birden fazla kişiye aittir. Bu gibi arsalarda hangi hissedarın nereye sahip olduğu belli değildir. Yani herkes aynı arsaya sahiptir ve kimsenin yeri beli değildir. Bu durumda ifraz yapılabilir. Böylece her malik kendi payına sahip olabilir. Yani ayırma işlemi yapılıp arsa müstakil hale getirilebilir. Ancak hemen belirtmek gerekir ki bu işlem için öncelikle arsanın ayırma yani ifraz işine uygun olması gerekir. Ayrıca ifraz işlemi için bütün maliklerin onayı gerekir. Ardından ilgili belediyeden arsanın ifraz olma şartlarını taşıyıp taşımadığı bilgisi alınmalıdır.

Şufa Hakkı

Müteahhit hisseli bir arsa alacaksa öncelikle arsanın diğer malikleri tarafından bir şufa hakkı yani ön alım hakkının olup olmadığını sorgulamalıdır. Çünkü hisseli arsa satışlarında öncelikli alım hakkı diğer hissedarlara aittir. Diğer hissedarlar satıştan haberdar edilmelidir. Eğer haberdar edilmediyse öncelikli alım hakkı için 2 yıl hakları vardır. Yani son 2 yıl içinde diğer hissedarlardan biri müteahhidin satın almış olduğu payı satın alabilir. Bundan dolayı hisseli bir yer alınıyorsa mutlaka diğer maliklere tebligat yapılmalıdır.

Arsanın İmar Durumu

Kendi arsasına inşaat yapmak isteyenler için imar durumu da oldukça önemli bir konu olarak öne çıkıyor. İmar durumu bir arsanın yapılaşma koşullarını gösteren belgedir. Bu belge arsa satın almadan önce mutlaka alınmalıdır. Böylece maliyet ve değer hesaplamaları daha kolay yapılabilir ve risk azaltılmış olur. İmar durumunda arsanın tevhitli olup olmadığı önemli bir unsurdur. Eğer arsada tevhit şartı varsa bu demek oluyor ki yan parsel ile birleşme zorunluluğu vardır. Bu da yalnız başına yapılaşmaya engel bir durum var demektir. Bu tip sorunların çözülmesi kolay değildir. Özellikle inşaat yapabilmek için komşu parsele ihtiyaç duyma zorunluluğu abartılı isteklerin karşılanmasına kadar varabilir.

Arsa Üzerinde Yapı Varsa

Arsa üzerinde ruhsatsız, kaçak yapı mevcutsa ve binada işgalci yoksa bu büyük bir problem değildir. Ancak arsa ya da bina başkaları tarafından işgal edilmişse, arsanın sorunlu olduğunu gösterir. Bu tip arsaların çözümü oldukça zordur. Bu yüzden mutlaka Tapu ve Kadastro Müdürlüğüne gidilip arsa üzerinde herhangi bir şerh bilgisinin olup olmadığı öğrenilmelidir.

Arsanın Yer Tespiti

Müteahhit arsa satın alma işleminden önce mutlaka bir harita bürosuna (LİHKAP olmasına gerek yok) arsanın sınırlarını belirtmesini istemelidir. Böylece arsa sınır ihlali olup olmadığı tespit edilir. Eğer arsaya sınır ihlali varsa bunun düzeltilme ihtimali hakkında bilgi alınmalıdır. Eğer düzeltilme ihtimali zor ise bu tür arsalardan kaçınmak gerekir.

İpotek Durumu

“Kendine arsama inşaat yapmak istiyorum” diyenler için bir diğer önemli konu da Tapu Müdürlüklerinden arsa üzerinde herhangi bir ipotek kaydı ya da şerh olup olmadığını öğrenmektir. Eğer ipotek ya da şerh var ise bu durumlar düzeltilmeden arsa satın alınmaz.

Arsanın Konumu

Arsanın konumu fiyatını belirleyen en önemli noktalardan biridir. Satın alınacak arsanın; yola ve şehir merkezine yakınlığı, altyapı olanaklarına, ulaşım koşullarına erişimi oldukça önemlidir. Bu daha sonra yapılacak yapının değerini de belirleyecektir.

Arsanın Ölçüleri

Bir arsanın üzerine yapılacak binanın estetik ve kullanışlı olması o yapının değerini arttırır. İnce, uzun, üçgen, yamaç ve cephesi dar olan arsaların ekonomik değeri de düşük olur. Fiyatlamanın bu kriterlere göre yapılması gerekir. Parsel cephesi: parselin yola cephesidir. Parsel derinliği ise; parselin ön cepheden arka cepheye kadar olan uzunluğudur.

Kısaca müteahhit bir arsa ya da gayrimenkul satın alırken, arsanın konumuna, imar durumuna, özelliklerine dikkat etmelidir. Ayrıca gayrimenkulün ana yollara uzaklığına, toplu taşıma imkanlarına, yüksek gerilim hatlarından uzaklığına bakılmalı, cephesi geniş ve düzgün bir arsa seçmelidir.